Процедура покупки

Итак, процесс приобретения недвижимости кратко можно описать следующим образом: 
 

1. Выбор объекта недвижимости.
2. Заключение контракта о покупке с агентством недвижимости
3. Открытие счета в банке, чтобы потом перечислить деньги из России (наличие ксерокопии паспорта).
4. Оплата покупателем депозита в размере 15- 25 % от стоимости объекта.
5. Получить вид на жительство на шесть месяцев (поездка в Айдын - для Кушадасы, в Измир – для Чешме) -  стоимость 220 евро.
6. Агентство отправляет запросы в Военное ведомство в Измире и Главное Кадастровое Управление в Анкаре на разрешение приобретения данного объекта недвижимости иностранному гражданину. Это занимает 3-8 недель. 
7. Оформление сделки и регистрация прав собственности (ТАПУ). После получения разрешений продавец и покупатель (либо их представители) встречаются в Кадастровом управлении, где происходит оформление Тапу на имя нового владельца. Для оформления Тапу покупатель предъявляет паспорт с переводом на турецкий язык и 3 цветные фотографии ( 3% от стоимости недвижимости, зарегистрированной в Тапу). 
8. К моменту получения ТАПУ должен быть произведен полный расчет между продавцом и покупателем за приобретаемый объект недвижимости.
9. Передача ключей, заселение.

Порядок оформления документов для иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, состоит из следующих действий: Бумаги принимает районное кадастровое управление по месту нахождения объекта (Кушадасы, Чешме и др.). Далее их отправляют в Главное кадастровое управление в Анкаре для получения разрешения (указывают, что это объект, а не земельный участок), потом — в Генштаб в Измире (там отмечают, что недвижимость находится не в стратегической зоне). После всех проверок документы возвращают в районное кадастровое управление, откуда и сообщают о результатах в ту компанию, через которую осуществлена покупка недвижимости. Компания, в свою очередь, извещает покупателя и ждет его приезда либо получает документы по доверенности и пересылает в Москву. Деньги можно перечислить из любого банка России, потому что турецкие банки не интересует, откуда пришел перевод, сведения подобного рода они никуда не передают.

Для приобретения недвижимости в Турции по доверенности,  достаточно открыть счет в банке, который облегчит Вам процесс оплаты, заключить соглашение о купле-продаже и подписать доверенность на представителей фирмы, (в принципе, оформление доверенности не обязательно, но существенно облегчает жизнь и покупателю и продавцу, так как способствует существенному выигрышу во времени). В соглашении должны быть прописана сумма контракта, порядок оплаты, а также регистрационные координаты объекта по данным Кадастрового Регистра. Как только российский клиент выбрал квартиру или дом, он подписывает с продавцом обязательство купли-продажи и вносит задаток – 15-25% от стоимости. После этого агент покупателя отправляется регистрировать сделку, а сам покупатель возвращается домой и переводит в турецкий банк оставшуюся сумму. Банк блокирует ее специальном счетом, называемом блок-счет, - аналог сейфовой ячейки при покупке квартиры или дома в России. После передачи тапу новому владельцу банк производит расчет с продавцом.
С переводом денег на оплату покупки проблем не возникает. Еще на стадии просмотра квартир или домов вам предложат открыть счет в одном из турецких банков для расчетов по покупке. Наши соотечественники предпочитают открывать счета в турецких: HSBC Банке, Ояк Банке , Япы Креди – через них проще всего перевести деньги из России в Турцию (все они имеют своих «дочек» в Москве). Деньги можно также привезти в трэвел-чеках, перевести через крупный международный или оффшорный банк. Теоретически для такого перевода требуется разрешение российского Центробанка, но на практике его никто не спрашивает. Турецкий банк не будет специально сообщать об операции в российский ЦБ. « Если вдруг у вас появился «доброжелатель», который непосредственно доложил куда следует, а российские органы не поленились собрать соответствующее подтверждение полученной информации, нерадивого россиянина могут заставить уплатить штраф в размере не более $300. Как максимум с владельца зарубежной недвижимости могут снять повторный штраф в том же размере.

Самостоятельное оформление недвижимости в Турции отнимет много времени и сил. Формально процедура выглядит просто. Единственным документом, подтверждающим права собственности на недвижимость в Турции, является тапу (tapu) - титул, в который вписывается имя владельца. Для покупки дома и регистрации прав на него от российского покупателя требуются только непросроченный загранпаспорт и второй удостоверяющий личность документ ( например, водительские пава).

Главное неудобство при заключении сделки – сроки регистрации. Связано это с необходимостью получить визу генштаба вооруженных сил Турции в Измире: военные должны удостовериться, что покупаемый дом не находится на стратегически важных землях. Затем сделка будет зафиксирована в главном кадастровом управлении в Анкаре.
Главное преимущество покупки недвижимости в Турции заключается в том, что владельцы недвижимости в Турции  без труда могут получить вид на жительство. Для этого следует после покупки обратиться в посольство Турции в Москве, предъявив TAPU (документ, удостоверяющий права собственности). На его основании оформляют одноразовую долгосрочную (сроком от трех месяцев до года) визу. После въезда в Турцию необходимо обратиться в иностранный отдел полиции, где на основании визы в течение месяца-полутора оформят вид на жительство сроком на год, который можно продлевать (до 5лет).
В случае смерти иностранного гражданина, являющегося собственником, недвижимость передаётся его наследникам. Процесс вступления в наследство происходит в стране, гражданином которой является вступающий в права наследования. После того, как в турецкий суд предоставляются надлежащие легализованные и переведенные документы, и оплачивается налог на наследство, происходит перепись недвижимости на наследника. Для случаев наследования утверждаются только достоверные завещания, которые составлены в стране гражданина, наследующего недвижимость. В случае отсутствия данного завещания, в силу вступает наследственное право, установленное турецким законодательством. Вопросы получения наследства решаются турецким законодательством, подобно порядку, принятому в большинстве стран.
В случае приобретения собственности предусмотрены единовременные сборы: налог на приобретение собственности, оплата услуг лицензированного переводчика, оплата за оформление документов, кадастровые акты, налоги в фонды устранения последствий землетрясений, в фонды поддержки государственных учреждений и школ, а также разнообразные взносы.
Правовая гарантия в случае неявных недочетов – 3 года.
 

Пример:

К примеру, возьмем квартиру стоимостью 66 000 евро (сумма, указанная в Тапу).

Следующие затраты: 

3% от стоимости для получения тапу (1980 евро).

600 евро (не изменяется) на разрешение властей на сделку (в Измире). Часто это связано со стратегическим расположением, например, близко к границе другого государства и т.д., и требует проверок.

Вид на жительство на 6 месяцев (в город Айдын, 40 мин от Кушадасы):  294 лиры + 75 (за удостоверение) = 220 евро.

500 евро, чтобы стать абонентом (электричество, вода…).
Ежегодные дополнительные траты: охрана, уборка мусора, уход за
бассейнами, травой и т.д. – 1360$ в год. Так платят люди, которые проживают в 4-ех комнатных квартирах проекта Trabzonspor 3.

В целом, сделка обойдется примерно в 6% от стоимости недвижимости. Сравните - в Италии это составит около 20%, на Кипре люди годами ждут Свидетельство о собственности, а в Англии любой может твою сделку перекупить и задаток не поможет. Так мне сказали в компании.
Когда получу ответ точный напишу Вам.
Основные ежегодные налоги:
Налог на строение (общий): 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на жилплощадь: 0,1% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на земельный участок: 0,1 – 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на приобретение земельного участка
Размер налога пропорционален зарегистрированной стоимости недвижимости.
Сервис - содержание в порядке жилых комплексов домов и территории, уход за садом, бассейном, подъездами, поддержание в работающем состоянии лифта, генератора, уборка мусора, охрана и т.д. )
Сервис предоставляет и несет за него ответственность специальный персонал, как правило, проживающий в этом же комплексе.
Стоимость сервиса в различных жилых комплексах разная и колеблется от 100 до 150 Евро в зависимости от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг. Оплачивается ежемесячно. Например, в апартаментах (3+1 в Trabzonspor3) услуги уходит 100 евро. 
Во всех домах стоят счетчики на воду и электричество.

Оплата осуществляется 1 раз в 1-2 месяца в зависимости от расхода по следующим тарифам:

Электричество: с 17.00 до 22.00 - 0,11 евро/квт
с 22.00 до 06.00 - 0,03 евро/квт
с 06.00 до 17.00 - 0,06 евро/квт

Вода: 0,32 евро за объем от 1 куб.м до 20 куб.м
0,48 евро за объем от 21 куб.м до 40 куб.м
0,87 евро за объем выше 41куб.м

Телефон: сбор за подключение около 25 евро.
( в указанных данных возможны изменения ).